Proyecto de Ley
El Poder Ejecutivo Nacional ingresó al Congreso el proyecto de ley denominado “Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada”, que propone reformas sustanciales en materia de expropiación, desalojos, tierras rurales, incendios forestales y registro de la propiedad inmueble. Se trata de uno de los proyectos más abarcativos en materia de derechos reales y propiedad de los últimos años.
A continuación se repasan las reformas que abarca la ley:
Capítulo I- Reforma al Régimen de Expropiación (Ley 21.499)
Concepto de utilidad pública más estricto
El proyecto impone que la declaración de utilidad pública sea de interpretación restrictiva y que identifique en forma específica y concreta el fin perseguido. Además, la expropiación solo procede cuando sea idónea, necesaria y proporcional y no existan medios menos lesivos para alcanzar el objetivo. Este estándar tripartito de proporcionalidad (idoneidad, necesidad, proporcionalidad) eleva significativamente el umbral de justificación exigible al Estado.
Indemnización: valor de mercado y lucro cesante
La reforma incorpora de manera expresa del lucro cesante como rubro indemnizable, siempre que sea consecuencia directa e inmediata de la expropiación, esté acreditado con prueba objetiva y no implique duplicación de rubros. El valor del bien se determinará a la fecha anterior a cualquier acto, hecho o anuncio público vinculado a la expropiación, cerrando la brecha que históricamente afectaba al expropiado, y se actualizará por Índice de Precios al Consumidor (IPC) más la tasa de interés razonable hasta el pago efectivo.
No habrá transferencia de dominio sin previo pago íntegro de la indemnización. El proyecto constitucionaliza expresamente la regla del «pago previo» en el texto legal ordinario.
Expropiación irregular
Se incorpora al artículo 51 el supuesto de expropiación indirecta o regulatoria. Procede cuando el Estado adopte medidas que, sin implicar transferencia formal del dominio, priven al titular del uso, goce o disposición del bien en forma sustancial y no meramente transitoria, equivalentes en sus efectos a una expropiación. Se trata de la recepción legislativa de la doctrina del “regulatory taking” del derecho norteamericano.
Ocupación temporánea
La ocupación temporánea anormal queda limitada a un máximo de 60 días, prorrogables por una única vez hasta 30 días adicionales en circunstancias excepcionales objetivamente verificables (emergencias sanitarias, conflictos armados, desastres naturales). No podrá reiterarse con base en la misma causa.
Capítulo II- Reforma al Proceso de Desalojo (CPCCN y CCyC)
Proceso sumarísimo y desalojo inmediato contra intrusos
Todos los desalojos se sustanciarán por el proceso sumarísimo. El cambio más relevante es la figura del desalojo inmediato contra intrusos: el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble en 5 días, bajo caución juratoria, cuando el derecho invocado sea verosímil.
Reconocimiento judicial previo en 72 horas
En causales como falta de pago, deterioro, uso abusivo o intrusión, el juez deberá disponer un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial e identificación de los ocupantes.
Mandamiento de lanzamiento: nuevas facultades
El nuevo artículo 686 bis habilita al Oficial de Justicia a requerir fuerza pública, allanar domicilios, abrir cerraduras y designar depositario de bienes muebles, incluso si el inmueble estuviere desocupado. También habilita días y horas inhábiles.
Nuevo art. 1222 Código Civil y Comercial de la Nación
Para viviendas, el locador deberá intimar fehacientemente al locatario al pago con un plazo mínimo de 3 días corridos (actualmente 10). Agotado el plazo, o extinguida la locación por cualquier causa, el locatario debe restituir el inmueble y el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo por procedimiento sumarísimo.
Capítulo III- Régimen de Barrios Populares (Ley 27.453 — RENABAP)
El proyecto reforma sustancialmente la Ley 27.453 eliminando el mecanismo de expropiación como vía para la regularización dominial de asentamientos informales. Se mantiene el objetivo de integración socio-urbana, pero se reorienta hacia otros instrumentos jurídicos: prescripción adquisitiva administrativa, convenios urbanísticos y declaración de vacancia. Se derogan los artículos que creaban el fideicomiso estatal de tierras (arts. 3°, 4°, 5°, 7°, 11, 14 bis, 15 y 18). Los procesos ya iniciados continúan bajo el régimen anterior.
Capítulo IV- Tierras Rurales: Propiedad Extranjera (Ley 26.737)
La reforma más importante al régimen de tierras rurales es la restricción del universo de sujetos prohibidos: en adelante, las limitaciones a la titularidad extranjera apuntan principalmente a Estados extranjeros y sus entidades (organismos, empresas del Estado, fondos soberanos), y no a personas físicas o jurídicas privadas extranjeras. El régimen de control sobre estas últimas se flexibiliza significativamente, aunque se mantiene la prohibición de interposición de personas como simulación ilícita. La excepción requiere acreditar que la operación no constituye riesgo a la seguridad, defensa y soberanía nacional.
Capítulo V- Manejo del Fuego (Ley 26.815): Bosques Nativos
Se mantiene la prohibición de cambio de uso del suelo en superficies de bosques nativos afectadas por incendios, conforme las categorías del ordenamiento territorial (Ley 26.331). Se agregan obligaciones de prevención, investigación de causas y restauración ambiental, y se elimina la restricción a bosques no nativos que la ley anterior aplicaba con menor criterio.
Capítulo VI- Modernización del Registro de la Propiedad Inmueble (Ley 17.801)
La reforma habilita la presentación digital de documentos registrales mediante firma digital (art. 288 CCyC y Ley 25.506), e incorpora la posibilidad de utilizar criptografía avanzada, tecnologías de registro distribuido y cadenas de bloques (blockchain) en la matriculación, garantizando inalterabilidad y permanencia.
Entre las novedades institucionales, se crean:
- Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble: armoniza el funcionamiento de los registros provinciales.
- Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones: permite consultar inhibiciones en todos los registros del país.
- Ventanilla Única Federal Inmobiliaria: portal web para solicitar certificados, informes y copias de cualquier registro en forma remota.
De aprobarse la ley por ambas Cámaras del Congreso de la Nación Argentina entrará en vigencia al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina excepto el Capítulo VI entra en vigencia a los 180 días de la publicación.
Conclusiones
El estándar de proporcionalidad tripartito en expropiaciones alinea el derecho argentino con el derecho comparado europeo y norteamericano, abriendo nuevas vías de impugnación para los expropiados.
La incorporación del lucro cesante y la valuación retroactiva al momento anterior al anuncio son los cambios más relevantes para inversores en activos reales en Argentina.
La expropiación regulatoria o “regulatory taking” es una figura nueva en el derecho positivo argentino y plantea interrogantes sobre su alcance respecto de regulaciones ambientales, de planificación urbana y de control de precios.
La reducción del plazo de intimación en desalojos residenciales (de 10 a 3 días) y el desalojo inmediato contra intrusos representan un cambio de paradigma en el equilibrio locador-locatario.
La reforma a la Ley 26.737 es relevante para fondos de inversión e inversores extranjeros que operen en el mercado agropecuario: el foco pasa de la nacionalidad del capital a la naturaleza estatal del inversor.
La digitalización del Registro de la Propiedad y la Ventanilla Única Federal son herramientas de alto impacto para transacciones inmobiliarias y financiamiento estructurado.
