El 1° de junio de 2026 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto 406/2026 (el “Decreto”), dictado por el Poder Ejecutivo Nacional, mediante el cual se reglamentan las modificaciones introducidas por la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral en la Ley de Impuesto a las Ganancias, en particular las referidas a los alquileres de inmuebles destinados a casa-habitación y a la enajenación o transferencia de derechos sobre inmuebles.
¿Qué establece el Decreto?
El Decreto reglamenta dos exenciones incorporadas al artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias y brinda precisiones esenciales para su aplicación práctica. A continuación se describen sus principales disposiciones:
- Definición de “casa-habitación”: Se entiende por “casa-habitación” al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que lo habita. Cuando la exención aplica al valor locativo, la calificación se refiere a la vivienda del contribuyente; cuando aplica a la locación o sublocación, la calificación se refiere a la vivienda del locatario o sublocatario.
- Exención por alquiler destinado a vivienda: La exención sobre las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación alcanza a todas las unidades que el locador o sublocador, persona humana o sucesión indivisa, afecte a ese fin, siempre que el inmueble revista exclusivamente ese carácter para el locatario o sublocatario. La dispensa comprende también los importes abonados por el uso de muebles u otros accesorios o servicios suministrados por el propietario.
- Vigencia de la exención por alquiler: La exención se aplica a las ganancias devengadas a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato de locación.
Inmuebles cedidos gratuitamente: El valor locativo presunto de los inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado también queda comprendido en la exención, en la medida en que el cesionario destine el inmueble a casa-habitación. - Exención por enajenación y transferencia de derechos sobre inmuebles. Las personas humanas y las sucesiones indivisas quedan exentas respecto de los resultados obtenidos por la enajenación de inmuebles situados en la República Argentina y por la transferencia de derechos sobre ellos, en tanto las operaciones estén comprendidas en el artículo 99 de la ley del tributo y se concreten a partir del 1° de enero de 2026. La exención alcanza tanto a la enajenación propiamente dicha como a la cesión de boleto de compraventa u otro compromiso similar, aun cuando no se hubiere tomado posesión.
- Limitación a la deducción del locador persona humana: la deducción del gasto por alquiler prevista para el locatario no resulta aplicable cuando el locador o condómino sea una persona humana o sucesión indivisa.
¿Por qué es importante?
El Decreto otorga certeza jurídica sobre el alcance de dos exenciones relevantes introducidas por la Ley de Modernización Laboral. Para los propietarios que alquilan inmuebles con destino a vivienda, la exención elimina la carga tributaria sobre esas rentas a partir del ejercicio 2026, independientemente de cuándo se haya firmado el contrato. Para quienes enajenen o transfieran derechos sobre inmuebles, la norma precisa las condiciones para acceder al beneficio, lo que resulta de especial interés en operaciones inmobiliarias en curso o próximas a concretarse.
Entrada en vigor:
El Decreto entró en vigor el 1° de junio de 2026, fecha de su publicación en el Boletín Oficial. Boletín Oficial de la República Argentina
