De acuerdo a la Emergencia Pública Sanitaria decretada por Ley 27.541 por la pandemia del COVID -19, el Poder Ejecutivo Nacional (PEN) emitió en Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 320/20 –publicado el en el Boletín Oficial el 29/3/2020) que regula las situaciones relativas a los contratos de locación cuyos principales lineamientos son:
1) ACCIONES DE DESALOJO :
El art 2º del DNU 320/20 suspende en todo el Territorio Nacional hasta el 30/09/20 la ejecución de sentencias judiciales del desalojo de inmuebles (incluidos en contratos de locación a los que este DNU incluye: cfr. Art 9º).
Sólo alcanza a los litigios que se hayan promovido por el incumplimiento de la obligación de pago del contrato de locación y en los que la tenencia del inmueble se encuentre en poder del locatario y/o sus continuadores, sucesores, sublocatarios, si los hubiere (cfr. CCyCN: 1190).
La suspensión alcanza también a los lanzamientos ya ordenados, no efectivizados a la fecha de entrada en vigencia del DNU.
2) CONTRATOS DE LOCACIÓN:
- A) PRORROGA:
El art 3º del DNU establece que la vigencia de los contratos de locación incluidos en el DNU (art 9º) y cuyo vencimiento haya operado desde el 20/03/20 y hasta antes del 30/09/20, se prorroga hasta el 30/09/20.
Esta prórroga alcanza a los contratos de plazo vencido con anterioridad al 20/03/20 y en los que el locatario continúe en tenencia del inmueble (previsto en el CCyCN: 1218).
El plazo de vencimiento del Contrato podrá ser prorrogado por el Locatario por un plazo menor al previsto en el DNU o mantener el plazo originario , para lo cual deberá notificar al Locador previamente.
- B) PRECIO DE LA LOCACIÓN:
Dispone en el art 4º del DNU prorrogar hasta el 30/09/20 el congelamiento del precio de las locaciones en los contratos determinados. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del año en curso (2020). Mismo principio rige en caso de que se hubiere estipulado el pago de cuotas mensuales por un precio total del contrato.
Esta previsión alcanza exclusivamente al canon locativo y/o cuota de precio total del contrato, y no a las restantes obligaciones acordadas contractualmente , (Ej.: pago de expensas, servicios, etc..).
- C) EXCEPCIÓN AL CONGELAMIENTO DE PRECIO:
Por otra parte, el DNU en su art. 10º establece un criterio de excepción a la regla del congelamiento de precios (del art 4º), al señalar que “Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.”.
Advertimos aquí la dificultad práctica para la aplicación de esta excepción.
- D) DEUDAS POR DIFERENCIAS DE PRECIO:
Ahora bien, los pagos que se efectúen de acuerdo a los parámetros señalados en el art 4º, generarán diferencias resultantes entre el monto pactado en el contrato y el que resulte de los pagos de precio congelados. El art 6º del DNU dispone que tales diferencias deberán ser abonada por el locatario en al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera en la misma fecha que corresponda contractualmente al mes de octubre 2020 y en forma conjunta con ésta.
Este procedimiento de pago en cuotas de las diferencias de precio será aplicable también aún en los casos en que hubiere operado el vencimiento del contrato.
La norma establece también que a estas cuotas no podrá aplicársele intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad contractualmente prevista.
Se destaca que las partes pueden establecer otra forma de pago de las diferencias de precio, pero aquello que pacten no puede ser en términos más gravosos para la locataria que los parámetros que se establecen en este DNU.
- E) DEUDAS POR FALTA DE PAGO:
Según establece el art 7º de la norma en análisis, las deudas que se puedan generar entre la entrada en vigencia del DNU (30/03/20) y el 30/09/20 por razones de: – falta de pago de cánones o cuotas de precio locativo, – pagos realizados fuera de término, y – pagos parciales (aclarando que se trata de un supuesto distinto del pago del precio congelado en tiempo y forma), deben abonarse en al menos 3 cuotas y como máximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera en la misma fecha que corresponda al pago del mes de octubre 2020 y junto con ésta.
En estos casos, podrá aplicarse intereses compensatorios que no podrán exceder la tasa para plazos fijos en pesos a 30 días que paga el BNA (o sea Tasa Pasiva). No podrán aplicarse en cambio intereses de carácter moratorio, punitorio, ni ninguna otra penalidad contractualmente pautada.
En esto casos, también las partes puedes establecer otra modalidad de pago, pero no en términos que resulten más gravosos para el locatario que los parámetros aquí establecidos por la norma.
Cabe destacar que durante la vigencia del DNU 320/20 no será aplicable lo dispuesto en el art 1219 inc c) del CCyCN, que dispone la facultad del locador de resolver el contrato de locación por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.
Por el contrario, es importante señalar también que –aún en vigencia del DNU 320/20- el locador puede resolver el contrato de locación por las causales establecidas en los incs. a) y b) del citado art. 1219, que son: a) por cambio del destino o uso irregular en los términos del art 1205 y b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces.
- F) BANCARIZACION DE LOS PAGOS:
El art 8º del DNU, establece que la parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.
Esta previsión evidentemente fue tomada ante la peculiaridad de la situación de emergencia sanitaria y en el marco fáctico de confinamiento o “aislamiento social obligatorio” que impone severas restricciones a las personas para movilizarse e incluso para hacerse de dinero en efectivo.
Es una medida que tiende a facilitar al inquilino el cumplimiento de una de sus principales obligaciones contractuales, que es la pagar el alquiler de la propiedad, pero genera como contrapartida una obligación del locador de generar las condiciones para que el pago se pueda realizar mediante transferencia bancaria o depósito por cajero automático. Consecuentemente, la negativa del locador a aceptar los pagos del modo en que aquí dispone la norma –siempre que sea ello requerido por el locatario- podría derivar en un supuesto de mora del acreedor, con las consecuencias legales que de ello se derivan.
3) SITUACION DE LOS FIADORES DE LOS CONTRATOS DE LOCACION AFECTADOS:
El art 5º del DNU 320/20 establece que: “No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.”
El párrafo 3º del art 1225 del CCyCN, dispone que “…Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original.”
Por su parte el art 1596 dispone en lo pertinente: “La fianza se extingue por las siguientes causales especiales: … b) si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligación garantizada, sin consentimiento del fiador; … d) si el acreedor no inicia acción judicial contra el deudor dentro de los 60 días de requerido por el fiador o deja perimir la instancia. …”
En función de ello, los fiadores de los contratos de locación alcanzados por la normativa en análisis continúan obligados –con el límite temporal allí señalado- por las deudas y obligaciones asumidas en tal carácter, y que incluyen especialmente las que surgen de los arts. 6º y 7º del DNU 320/20, a las que se hiciera referencia en los apartados precedentes.
Esta prórroga de las obligaciones de los fiadores opera aún sin el consentimiento de éstos.
4) CONTRATOS ALCANZADOS POR LAS PREVISIONES DEL DNU 320/20.
El art 9º del DNU efectúa una nómina de los contratos de locación a los que las medidas dispuestas en el mismo se aplican, a saber:
- De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
- De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
- De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
- De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
- De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
- De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
- De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES)
Entendemos que por tratarse de la aplicación de medidas de excepción, la enumeración efectuada por el DNU es de carácter taxativo, no pudiendo considerarse aplicables tales medidas a contratos de locación no previstos expresamente en la numeración señalada.
Asimismo, el DNU establece en el art 11º casos expresamente excluidos del decreto, a saber: “… los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.”
5) RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS DERIVADOS DE LA APLICACIÓN DEL DNU 320/20.
A los fines prácticos resulta destacable que el DNU suspende por el plazo de 1 año desde su entrada en vigencia, la aplicación del art. 6º de la Ley 26.589 para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.
La norma suspendida es la que establece el carácter optativo de la mediación previa a los juicios de desalojo y ejecución de alquileres.
Vale decir que, con la suspensión de dicho artículo, y al no estar el proceso de desalojo y ejecución de alquileres excluidos de la mediación previa obligatoria (art 5º Ley 26.589) resulta de aplicación el principio general por el cual, en forma previa al inicio de acciones judiciales debe tramitarse la mediación previa y obligatoria.
