El día 30 de Junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial la Ley Nº 27.551 de locaciones urbanas que introduce en el Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”) reformas respecto del domicilio especial que establecen las partes al momento de contratar y en particular, sobre las normas que rigen el CONTRATO DE LOCACION en cuanto a destino habitacional, plazo mínimo, obligaciones de las partes, garantías, renovación, ajustes del canon locativo, declaración ante AFIP y métodos alternativos de resolución de conflictos. La ley entra en vigencia el 01 de Julio de 2020.
Las reformas introducidas son:
En el Libro Primero – Parte General
- Domicilio especial en la celebración de los contratos. Elección: Se modifica el art. 75 del CCyC estableciendo que las partes de un contrato pueden elegir un domicilio físico pudiendo además constituir un domicilio electrónico en el que se tendrán por eficaces todas las notificaciones.
En el Libro Tercero – Contratos en Particular – LOCACION
- Locación habitacional. Requisitos: Se modifica el art. 1.196 del CCyC limitando los requisitos exigibles al locatario: a) no puede requerirse el pago anticipado de más de un mes de canon locativo, b) no puede requerirse depósito mayor al importe de un mes de canon locativo y el mismo será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación en el momento de la restitución del inmueble, c) no puede requerirse el pago de valor llave o equivalentes, y d) no puede requerirse la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
- Plazo mínimo del contrato de locación. Excepciones: Se modifican los arts. 1.198 y 1199 del CCyC estableciendo el plazo mínimo legal de tres (3) años a excepción de los contratos de locación con destinados a: a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. c) Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.
- Obligaciones del Locador. Conservación de la cosa: Se modifica el art. 1.201 del CCyC estableciendo la obligación del locador de efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En los casos de reparación urgente, ante la negativa o silencio del locador debidamente notificado, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos.
- Frustración del uso o goce de la cosa. Se modifica el art. 1.203 del CCyC facultando al locatario a pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa por causas que no le sean imputables.
- Obligaciones del Locatario. Pago de cargas y contribuciones. Se modifica el art. 1.209 del CCyC limitando expresamente los gastos que debe realizar el locatario eliminando la posibilidad de que se lo obligue a pagar los impuestos sobre el inmueble. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
- Resolución Anticipada. Se modifica el art. 1.221 del CCyC estableciendo el plazo de un (1) mes de anticipación en la notificación al hacer uso de la opción de resolución transcurridos los seis (6) meses, destacando que en los casos de los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
- Renovación del Contrato. Se agrega el art. 1.222 bis del CCyC estableciendo para contratos de inmuebles destinados a vivienda la notificación a efectos de acordar la renovación dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, con un plazo de acuerdo de quince (15) días cuyo silencio o negativa por parte del locador el locatario otorga al locatario la facultad de resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Se modifica el art. 1.222 del CCyC estableciendo para el caso de destino habitacional la intimación fehaciente por el plazo de 10 días agregando que la notificación cursada al domicilio denunciado en el contrato se tiene por válida. El locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario, quedando a su cargo de los gastos y costas en caso de obligar al locatario a realizar la consignación judicial de las llaves.
Regulaciones complementarias a las locaciones:
Garantía: El locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.
Ajustes: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Consignación: Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado.
Declaración ante AFIP: Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga.
Programa Nacional de Alquiler Social
Se crea un programa destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal cuyo organismo rector es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda para las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad con especial atención en aquellas que sufren violencia de género y las personas adultas mayores.
Métodos alternativos de resolución de conflictos
Se estipula que desde el Poder Ejecutivo deberán realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Mediación Optativa.
Se sustituye el art. 6° de la ley 26.589 estableciendo la aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.
