{"id":3870,"date":"2020-04-07T10:47:31","date_gmt":"2020-04-07T13:47:31","guid":{"rendered":"http:\/\/canosa.com\/?p=3870"},"modified":"2020-04-07T10:47:31","modified_gmt":"2020-04-07T13:47:31","slug":"dnu-320-20-suspension-de-desalojos-y-congelamiento-de-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/canosa.com\/es\/dnu-320-20-suspension-de-desalojos-y-congelamiento-de-alquileres\/","title":{"rendered":"DNU 320\/20 – Suspensi\u00f3n de desalojos y congelamiento de alquileres"},"content":{"rendered":"

De acuerdo a la Emergencia P\u00fablica Sanitaria decretada por Ley 27.541 por la pandemia del COVID -19, el Poder Ejecutivo Nacional (PEN) emiti\u00f3 en Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) N\u00ba 320\/20 \u2013publicado el en el Bolet\u00edn Oficial el 29\/3\/2020) que regula las situaciones relativas a los contratos de locaci\u00f3n cuyos principales lineamientos son:<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

1)<\/b>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/b>ACCIONES DE DESALOJO :<\/b><\/p>\n

El art 2\u00ba del DNU 320\/20 suspende en todo el Territorio Nacional hasta el 30\/09\/20 la ejecuci\u00f3n de sentencias judiciales del desalojo de inmuebles (incluidos en contratos de locaci\u00f3n a los que este DNU incluye: cfr. Art 9\u00ba).<\/span><\/p>\n

S\u00f3lo alcanza a los litigios que se hayan promovido por el incumplimiento de la obligaci\u00f3n de pago del contrato de locaci\u00f3n y en los que la tenencia del inmueble se encuentre en poder del locatario y\/o sus continuadores, sucesores, sublocatarios, si los hubiere (cfr. CCyCN: 1190).<\/span><\/p>\n

La suspensi\u00f3n alcanza tambi\u00e9n a los lanzamientos ya ordenados, no efectivizados a la fecha de entrada en vigencia del DNU.<\/span><\/p>\n

\u00a0<\/span><\/p>\n

2)<\/b>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/b>CONTRATOS DE LOCACI\u00d3N:<\/b><\/p>\n

    \n
  1. A)\u00a0<\/b><\/b>PRORROGA<\/b>:<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    El art 3\u00ba del DNU establece que la vigencia de los contratos de locaci\u00f3n incluidos en el DNU (art 9\u00ba) y cuyo vencimiento haya operado desde el 20\/03\/20 y hasta antes del 30\/09\/20, se prorroga hasta el 30\/09\/20.<\/span><\/p>\n

    Esta pr\u00f3rroga alcanza a los contratos de plazo vencido con anterioridad al 20\/03\/20 y en los que el locatario contin\u00fae en tenencia del inmueble (previsto en el CCyCN: 1218).<\/span><\/p>\n

    El plazo de vencimiento del Contrato podr\u00e1 ser prorrogado por el Locatario por un plazo menor al previsto en el DNU o mantener el plazo originario , para lo cual deber\u00e1 notificar al Locador previamente.<\/span><\/p>\n

    \u00a0<\/span><\/p>\n

      \n
    1. B)\u00a0<\/b>PRECIO DE LA LOCACI\u00d3N:<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

      Dispone en el \u00a0art 4\u00ba del DNU prorrogar \u00a0hasta el 30\/09\/20 el congelamiento del precio de las locaciones en los contratos determinados. Durante la vigencia de esta medida se deber\u00e1 abonar el precio de la locaci\u00f3n correspondiente al mes de marzo del a\u00f1o en curso (2020). Mismo principio rige en caso de que se hubiere estipulado el pago de cuotas mensuales por un precio total del contrato.<\/span><\/p>\n

      Esta previsi\u00f3n alcanza exclusivamente \u00a0al canon locativo y\/o cuota de precio total del contrato, y no a las restantes obligaciones acordadas contractualmente , (Ej.: pago de expensas, servicios, etc..).<\/span><\/p>\n

      \u00a0<\/b><\/p>\n

        \n
      1. C) EXCEPCI\u00d3N\u00a0AL CONGELAMIENTO DE PRECIO:<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

        Por otra parte, el DNU en su art. 10\u00ba establece un criterio de excepci\u00f3n a la regla del congelamiento de precios (del art 4\u00ba), al se\u00f1alar que \u201c<\/span>Quedan excluidos de lo dispuesto en el art\u00edculo 4\u00b0 del presente decreto los contratos de locaci\u00f3n cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locaci\u00f3n para cubrir sus necesidades b\u00e1sicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debi\u00e9ndose acreditar debidamente tales extremos.\u201d.<\/span><\/p>\n

        Advertimos aqu\u00ed la dificultad pr\u00e1ctica para la aplicaci\u00f3n de esta excepci\u00f3n.<\/span><\/p>\n

        \u00a0<\/span><\/p>\n

          \n
        1. D)\u00a0<\/b><\/b>DEUDAS POR DIFERENCIAS DE PRECIO:<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

          Ahora bien, los pagos que se efect\u00faen de acuerdo a los par\u00e1metros se\u00f1alados en el art 4\u00ba, generar\u00e1n diferencias resultantes entre el monto pactado en el contrato y el que resulte de los pagos de precio congelados. El art 6\u00ba del DNU dispone que tales diferencias deber\u00e1n ser abonada por el locatario en al menos 3 cuotas y como m\u00e1ximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera en la misma fecha que corresponda contractualmente al mes de octubre 2020 y en forma conjunta con \u00e9sta.<\/span><\/p>\n

          Este procedimiento de pago en cuotas de las diferencias de precio ser\u00e1 aplicable tambi\u00e9n a\u00fan en los casos en que hubiere operado el vencimiento del contrato.<\/span><\/p>\n

          La norma establece tambi\u00e9n que a estas cuotas no podr\u00e1 aplic\u00e1rsele intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad contractualmente prevista.<\/span><\/p>\n

          Se destaca que las partes pueden establecer otra forma de pago de las diferencias de precio, pero aquello que pacten no puede ser en t\u00e9rminos m\u00e1s gravosos para la locataria que los par\u00e1metros que se establecen en este DNU.<\/span><\/p>\n

          \u00a0<\/span><\/p>\n

            \n
          1. E)\u00a0<\/b><\/b>DEUDAS POR FALTA DE PAGO:<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

            Seg\u00fan establece el art 7\u00ba de la norma en an\u00e1lisis, las deudas que se puedan generar entre la entrada en vigencia del DNU (30\/03\/20) y el 30\/09\/20 por razones de: – falta de pago de c\u00e1nones o cuotas de precio locativo, – pagos realizados fuera de t\u00e9rmino, y – pagos parciales (aclarando que se trata de un supuesto distinto del pago del precio congelado en tiempo y forma), deben abonarse en al menos 3 cuotas y como m\u00e1ximo 6, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera en la misma fecha que corresponda al pago del mes de octubre 2020 y junto con \u00e9sta.<\/span><\/p>\n

            En estos casos, podr\u00e1 aplicarse intereses compensatorios que no podr\u00e1n exceder la tasa para plazos fijos en pesos a 30 d\u00edas que paga el BNA (o sea Tasa Pasiva). No podr\u00e1n aplicarse en cambio intereses de car\u00e1cter moratorio, punitorio, ni ninguna otra penalidad contractualmente pautada.<\/span><\/p>\n

            En esto casos, tambi\u00e9n las partes puedes establecer otra modalidad de pago, pero no en t\u00e9rminos que resulten m\u00e1s gravosos para el locatario que los par\u00e1metros aqu\u00ed establecidos por la norma.<\/span><\/p>\n

            Cabe destacar que durante la vigencia del DNU 320\/20 no ser\u00e1 aplicable lo dispuesto en el art 1219 inc c) del CCyCN, que dispone la facultad del locador de resolver el contrato de locaci\u00f3n por falta de pago de la prestaci\u00f3n dineraria convenida, durante dos per\u00edodos consecutivos.<\/span><\/p>\n

            Por el contrario, es importante se\u00f1alar tambi\u00e9n que \u2013a\u00fan en vigencia del DNU 320\/20- el locador puede resolver el contrato de locaci\u00f3n por las causales establecidas en los incs. a) y b) del citado art. 1219, que son: a) por cambio del destino o uso irregular en los t\u00e9rminos del art 1205 y b) por falta de conservaci\u00f3n de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces.<\/span><\/p>\n

            \u00a0<\/span><\/p>\n

              \n
            1. F)\u00a0<\/b><\/b>BANCARIZACION DE LOS PAGOS:<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

              El art 8\u00ba del DNU, establece que la parte locadora, dentro de los VEINTE (20) d\u00edas de entrada en vigencia del decreto, deber\u00e1 comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si as\u00ed lo quisiera, realizar transferencias bancarias o dep\u00f3sitos por cajero autom\u00e1tico para efectuar los pagos a los que est\u00e9 obligada.<\/span><\/p>\n

              Esta previsi\u00f3n evidentemente fue tomada ante la peculiaridad de la situaci\u00f3n de emergencia sanitaria y en el marco f\u00e1ctico de confinamiento o \u201caislamiento social obligatorio\u201d que impone severas restricciones a las personas para movilizarse e incluso para hacerse de dinero en efectivo.<\/span><\/p>\n

              Es una medida que tiende a facilitar al inquilino el cumplimiento de una de sus principales obligaciones contractuales, que es la pagar el alquiler de la propiedad, pero genera como contrapartida una obligaci\u00f3n del locador de generar las condiciones para que el pago se pueda realizar mediante transferencia bancaria o dep\u00f3sito por cajero autom\u00e1tico. Consecuentemente, la negativa del locador a aceptar los pagos del modo en que aqu\u00ed dispone la norma \u2013siempre que sea ello requerido por el locatario- podr\u00eda derivar en un supuesto de mora del acreedor, con las consecuencias legales que de ello se derivan.<\/span><\/p>\n

              \u00a0<\/span><\/p>\n

              3)<\/b>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/b>SITUACION DE LOS FIADORES DE LOS CONTRATOS DE LOCACION AFECTADOS:<\/b><\/p>\n

              El art 5\u00ba del DNU 320\/20 establece que: \u201c<\/span>No resultar\u00e1n de aplicaci\u00f3n, hasta el 30 de septiembre del a\u00f1o en curso o hasta que venza la pr\u00f3rroga opcional prevista en el art\u00edculo 3\u00b0 tercer p\u00e1rrafo, el art\u00edculo 1225 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n ni las causales de extinci\u00f3n previstas en los incisos b) y d) del art\u00edculo 1596 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.\u201d<\/span><\/p>\n

              El p\u00e1rrafo 3\u00ba del art 1225 del CCyCN, dispone que \u201c\u2026Es nula toda disposici\u00f3n anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locaci\u00f3n original.\u201d<\/span><\/p>\n

              Por su parte el art 1596 dispone en lo pertinente: \u201cLa fianza se extingue por las siguientes causales especiales: \u2026 b) si se prorroga el plazo para el cumplimiento de la obligaci\u00f3n garantizada, sin consentimiento del fiador; \u2026 d) si el acreedor no inicia acci\u00f3n judicial contra el deudor dentro de los 60 d\u00edas de requerido por el fiador o deja perimir la instancia. \u2026\u201d<\/span><\/p>\n

              En funci\u00f3n de ello, los fiadores de los contratos de locaci\u00f3n alcanzados por la normativa en an\u00e1lisis contin\u00faan obligados \u2013con el l\u00edmite temporal all\u00ed se\u00f1alado- por las deudas y obligaciones asumidas en tal car\u00e1cter, y que incluyen especialmente las que surgen de los arts. 6\u00ba y 7\u00ba del DNU 320\/20, a las que se hiciera referencia en los apartados precedentes.<\/span><\/p>\n

              Esta pr\u00f3rroga de las obligaciones de los fiadores opera a\u00fan sin el consentimiento de \u00e9stos.<\/span><\/p>\n

              \u00a0<\/span><\/p>\n

              4)<\/b>\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/b>CONTRATOS ALCANZADOS POR LAS PREVISIONES DEL DNU 320\/20.<\/b><\/p>\n

              El art 9\u00ba del DNU efect\u00faa una n\u00f3mina de los contratos de locaci\u00f3n a los que las medidas dispuestas en el mismo se aplican, a saber:<\/span><\/p>\n

                \n
              1. De inmuebles destinados a vivienda \u00fanica urbana o rural.<\/span><\/li>\n
              2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.<\/span><\/li>\n
              3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.<\/span><\/li>\n
              4. De inmuebles rurales destinados a peque\u00f1as producciones familiares y peque\u00f1as producciones agropecuarias.<\/span><\/li>\n
              5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al r\u00e9gimen de Monotributo, destinados a la prestaci\u00f3n de servicios, al comercio o a la industria.<\/span><\/li>\n
              6. De inmuebles alquilados por profesionales aut\u00f3nomos para el ejercicio de su profesi\u00f3n.<\/span><\/li>\n
              7. De inmuebles alquilados por Micro, Peque\u00f1as y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N\u00b0\u00a024.467 y modificatorias, destinados a la prestaci\u00f3n de servicios, al comercio o a la industria.<\/span><\/li>\n
              8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOM\u00cdA SOCIAL (INAES)<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

                Entendemos que por tratarse de la aplicaci\u00f3n de medidas de excepci\u00f3n, la enumeraci\u00f3n efectuada por el DNU es de car\u00e1cter taxativo, no pudiendo considerarse aplicables tales medidas a contratos de locaci\u00f3n no previstos expresamente en la numeraci\u00f3n se\u00f1alada.<\/span><\/p>\n

                Asimismo, el DNU establece en el art 11\u00ba casos expresamente excluidos del decreto, a saber: \u201c\u2026 los contratos de arrendamiento y aparcer\u00eda rural contemplados en la Ley N\u00ba\u00a013.246 con las excepciones previstas en el art\u00edculo 9\u00b0 inciso 4, y los contratos de locaci\u00f3n temporarios previstos en el art\u00edculo 1199 del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n.\u201d<\/span><\/p>\n

                5)<\/b>\u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 RESOLUCI\u00d3N\u00a0DE CONFLICTOS DERIVADOS DE LA APLICACI\u00d3N DEL DNU 320\/20.<\/b><\/p>\n

                A los fines pr\u00e1cticos resulta destacable que el DNU suspende por el plazo de 1 a\u00f1o desde su entrada en vigencia, la aplicaci\u00f3n del art. 6\u00ba de la Ley 26.589 para los procesos de ejecuci\u00f3n y desalojos regulados en este decreto.<\/span><\/p>\n

                La norma suspendida es la que establece el car\u00e1cter optativo de la mediaci\u00f3n previa a los juicios de desalojo y ejecuci\u00f3n de alquileres.<\/span><\/p>\n

                Vale decir que, con la suspensi\u00f3n de dicho art\u00edculo, y al no estar el proceso de desalojo y ejecuci\u00f3n de alquileres excluidos de la mediaci\u00f3n previa obligatoria (art 5\u00ba Ley 26.589) resulta de aplicaci\u00f3n el principio general por el cual, en forma previa al inicio de acciones judiciales debe tramitarse la mediaci\u00f3n previa y obligatoria.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                De acuerdo a la Emergencia P\u00fablica Sanitaria decretada por Ley 27.541 por la pandemia del COVID -19, el Poder Ejecutivo Nacional (PEN) emiti\u00f3 en Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) N\u00ba 320\/20 \u2013publicado el en el Bolet\u00edn Oficial el 29\/3\/2020) que regula las situaciones relativas a los contratos de locaci\u00f3n cuyos principales lineamientos son: \u00a0 … Continued<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-3870","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-sin-categoria"],"acf":[],"yoast_head":"\nDNU 320\/20 - Suspensi\u00f3n de desalojos y congelamiento de alquileres - Canosa Abogados<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/canosa.com\/es\/dnu-320-20-suspension-de-desalojos-y-congelamiento-de-alquileres\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"DNU 320\/20 - 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