El 1\u00ba de agosto de 2015 entrar\u00e1 en vigencia en Argentina el nuevo C\u00f3digo Civil y Comercial (\u201cel Nuevo C\u00f3digo\u201d), el cual dedica su Libro Cuarto a los derechos reales, conservando ciertas regulaciones del anterior C\u00f3digo Civil as\u00ed como tambi\u00e9n codificando e introduciendo nuevas disposiciones en la materia.<\/p>\n
\u2022 Teor\u00eda general de los derechos reales<\/span>.<\/p>\n El Nuevo C\u00f3digo establece una teor\u00eda general de los derechos reales, la cual configura principios comunes tales como su concepto, caracteres, objeto, clasificaci\u00f3n, etc. Anteriormente, dichas cuestiones se encontraban dispersas en distintas partes del C\u00f3digo Civil, lo cual generaba repeticiones innecesarias y confusi\u00f3n sobre dichos preceptos. Es por ello que se ha decidido compactar aquellos institutos, logrando as\u00ed una mayor claridad al respecto.<\/p>\n El art\u00edculo 1882 del Nuevo C\u00f3digo define el derecho real como un poder jur\u00eddico que se ejerce sobre un objeto sin intervenci\u00f3n de otra voluntad que la de su titular. Esta conceptualizaci\u00f3n resulta \u00fatil para diferenciar a los derechos reales de los derechos personales, siendo que estos \u00faltimos implican la facultad del acreedor frente al deudor para exigir una prestaci\u00f3n tendiente a satisfacer un inter\u00e9s suyo.<\/p>\n Ahora bien, con respecto al objeto de los derechos reales, los mismos recaen sobre la materialidad total o parcial de una cosa, en el todo o en una parte indivisa de aquella. De esta manera, ya no se impone el requisito de que la cosa se encuentre en el comercio. Adem\u00e1s, el Nuevo C\u00f3digo establece que puede constituirse en objeto de un derecho real \u201cen un bien taxativamente se\u00f1alado por la ley\u201d (art\u00edculo 1883), alcanzando como tales a derechos sobre derechos tales como el usufructo de derechos, la prenda de cr\u00e9ditos, etc.<\/p>\n En cuanto a la clasificaci\u00f3n de los derechos reales (art\u00edculos 1888 a 1891), el Nuevo C\u00f3digo contempla los siguientes criterios: (i) derechos reales sobre cosa propia (ejemplo: dominio, propiedad horizontal, etc.) y sobre cosa ajena (ejemplo: hipoteca, usufructo, etc.); (ii) derechos reales principales (ejemplo: condominio, derecho de superficie, etc.) y accesorios (son aquellos derechos reales de garant\u00eda: hipoteca, prenda y anticresis); (iii) derechos reales registrables (ejemplo: dominio sobre un inmueble) y no registrables (ejemplo: dominio sobre un mueble no registrable); (iv) derechos reales que se ejercen por la posesi\u00f3n y aquellos que no se ejercen por ella (las servidumbres y la hipoteca).<\/p>\n Con respecto a la constituci\u00f3n de derechos reales, subsiste el principio del antiguo C\u00f3digo Civil que determina que s\u00f3lo pueden crearse de acuerdo con las figuras contempladas taxativamente en el ordenamiento jur\u00eddico (\u201cnumerus clausus\u201d). Sin embargo, en el Nuevo C\u00f3digo se ha suprimido la posibilidad de constituir, por contrato o disposici\u00f3n de \u00faltima voluntad, un derecho real no tipificado en un derecho personal. De esta manera, al ya no estar regulada dicha circunstancia, se deja al libre albedr\u00edo de los jueces definir en estos casos si ha nacido un derecho personal o no.<\/p>\n En relaci\u00f3n al C\u00f3digo Civil, el Nuevo C\u00f3digo mantiene vigentes las disposiciones que refieren a las siguientes cuestiones: las facultades \u201cius preferendi\u201d e \u201cius persequendi\u201d (art\u00edculo 1886); la teor\u00eda del t\u00edtulo y el modo para la adquisici\u00f3n de derechos reales (art\u00edculo 1892); la publicidad registral con car\u00e1cter declarativo en materia de inmuebles (art\u00edculo 1892 y 1893); los plazos de prescripci\u00f3n adquisitiva; la inscripci\u00f3n registral como base de la buena fe para adquirir cosas muebles registrables.<\/p>\n \u2022 Codificaci\u00f3n de derechos reales<\/span>.<\/p>\n Es importante destacar que el Nuevo C\u00f3digo incorpora nuevos tipos de derechos reales:<\/p>\n – Los conjuntos inmobiliarios<\/span>: Se considera como tales, seg\u00fan el art\u00edculo 2073, a los clubes de campo; barrios cerrados o privados; parques industriales, empresariales o n\u00e1uticos. Dicha enunciaci\u00f3n es meramente enunciativa, ya que el Nuevo C\u00f3digo establece la posibilidad de incluir en esta categor\u00eda de derecho real \u201ccualquier otro emprendimiento urban\u00edstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales\u201d; lo cual permite una interpretaci\u00f3n abierta a circunstancias que se presenten en el futuro.<\/p>\n Las caracter\u00edsticas que debe reunir un conjunto inmobiliario son: (i) cerramiento; (ii) partes comunes y privativas, las cuales son interdependientes y forman un todo inescindible; (iii) estado de indivisi\u00f3n forzosa y perpetua de partes comunes; (iv) reglamentos que estipulen un \u00f3rgano de funcionamiento, facultades y obligaciones de los propietarios, r\u00e9gimen disciplinario, etc.<\/p>\n El marco legal aplicable a los conjuntos inmobiliarios es lo establecido por el Nuevo C\u00f3digo al respecto, siendo que se complementa con el r\u00e9gimen de propiedad horizontal. Todos los derechos personales y\/o reales que existan sobre conjuntos inmobiliarios preexistentes, deben adecuarse a la regulaci\u00f3n jur\u00eddica de los conjuntos inmobiliarios.<\/p>\n – Los cementerios privados<\/span>: B\u00e1sicamente, lo que se pretende con la regulaci\u00f3n de este derecho real en el Nuevo C\u00f3digo es reconocer una situaci\u00f3n de la realidad que no pose\u00eda regulaci\u00f3n normativa pero que se encuentra vigente desde hace varias d\u00e9cadas. De esta manera, la codificaci\u00f3n de dicho derecho real logra otorgar seguridad jur\u00eddica a su titular.<\/p>\n Es importante destacar que el Nuevo C\u00f3digo impone al propietario del cementerio privado otorgar una escritura de afectaci\u00f3n del inmueble para poder destinarlo a aquella finalidad. Esto \u00faltimo se realiza en el Registro de la Propiedad Inmueble, lo cual se lleva a cabo con la inscripci\u00f3n conjunta del reglamento de administraci\u00f3n y uso del cementerio. A partir del momento en el que, luego de la registraci\u00f3n, se obtiene la habilitaci\u00f3n por parte de la municipalidad local, el cementerio privado puede funcionar como tal, no pudiendo alterar su destino ni tampoco ser afectado por la constituci\u00f3n de derechos reales de garant\u00eda (art\u00edculo 2104).<\/p>\n – El derecho de superficie<\/span>: El mismo comprende un derecho real temporario que recae sobre un inmueble ajeno y permite a su titular usar, gozar y disponer material y jur\u00eddicamente del derecho a plantar, forestar o construir (o bien sobre lo plantado, forestado o construido) respecto de dicho inmueble (art\u00edculo 2114).<\/p>\n Anteriormente, nuestro C\u00f3digo Civil prohib\u00eda el derecho de superficie, rigiendo el principio de accesi\u00f3n, esto es, que tanto el suelo como las plantaciones y construcciones que se encontraren sobre aquel pertenec\u00edan a quien fuera el titular del dominio del primero. Sin embargo, la legislaci\u00f3n argentina se alej\u00f3 de dicho principio con la sanci\u00f3n de la ley N\u00ba 25.509 al contemplar el derecho de superficie forestal, permitiendo que un sujeto fuera el due\u00f1o del suelo y otro de las plantaciones y sus frutos.<\/p>\n Ahora bien, el Nuevo C\u00f3digo ha derogado dicha ley e incluye tanto el derecho de superficie forestal como edilicia, cuyo plazo m\u00e1ximo legal es de cincuenta (50) a\u00f1os para el primer supuesto y de setenta (70) a\u00f1os para el segundo caso.<\/p>\n El derecho real de superficie s\u00f3lo puede ser adquirido por un acto entre vivos a trav\u00e9s de un contrato oneroso (a trav\u00e9s del pago de un canon) o gratuito, o bien por causa de muerte; no pudiendo adquirirse a trav\u00e9s de usucapi\u00f3n a menos que mediare un justo t\u00edtulo y buena fe por parte de quien pretenda constituir dicho derecho.<\/p>\n En relaci\u00f3n a las partes alcanzadas por este derecho, nudo propietario y superficiario, los mismos poseen distintas facultades. Mientras que el superficiario posee la facultad de forestar, plantar o construir y hacer propio lo que resulte de ello; el nudo propietario conserva puede disponer material y jur\u00eddicamente de su derecho siempre y cuando no afecte el derecho del superficiario.<\/p>\n Si bien el Nuevo C\u00f3digo es claro en lo que respecta a lo que pueden llevar a cabo el nudo propietario y el superficiario, es importante mencionar que el debate doctrinario aflora respecto de los derechos reales de garant\u00eda que pudieren constituirse sobre la propiedad superficiaria; discuti\u00e9ndose tanto si el propietario puede o no hipotecar el terreno afectado por el derecho de superficie as\u00ed como cu\u00e1les son las garant\u00edas que el superficiario puede configurar sobre su derecho o la propiedad superficiaria.<\/p>\n El derecho de superficie se extingue cuando se vence el plazo convenido (o legal en ausencia de aquel), aunque tambi\u00e9n puede ocurrir por renuncia expresa, el cumplimiento de una condici\u00f3n resolutoria, por consolidaci\u00f3n o por el no uso durante cinco (5) a\u00f1os en los casos de forestaci\u00f3n y diez (10) a\u00f1os en el caso de edificaci\u00f3n. Consecuentemente, el propietario del suelo hace suyo lo plantado, forestado o construido por el superficiario, debiendo indemnizarlo salvo que estipularen lo contrario; desafect\u00e1ndose ello de todos los derechos constituidos por el \u00faltimo salvo que la extinci\u00f3n fuere anterior al vencimiento del plazo legal o convencional estipulado para el derecho de superficie correspondiente.<\/p>\n A su vez, se codifican derechos reales que, si bien estaban regulados jur\u00eddicamente, se encontraban contemplados en leyes especiales, a saber:<\/p>\n – El derecho de propiedad horizontal<\/span>: Si bien este derecho real ya pose\u00eda regulaci\u00f3n jur\u00eddica a trav\u00e9s de la ley N\u00ba 13.512, a partir del 1 de agosto de este a\u00f1o la misma quedar\u00e1 derogada por el Nuevo C\u00f3digo el cual, mediante la incorporaci\u00f3n de postulaciones jurisprudenciales y doctrinarias modernas, dar\u00e1 un perfil actualizado a la cuesti\u00f3n y acorde a las necesidades de la comunidad.<\/p>\n Dentro de las nuevas disposiciones en materia de propiedad horizontal, el Nuevo C\u00f3digo establece que es un derecho real aut\u00f3nomo. Adem\u00e1s, determina expresamente que el consorcio, entendido como el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, es una persona jur\u00eddica (art\u00edculo 148 inc. \u201ch\u201d) por lo que asumen mayor responsabilidad.<\/p>\n Sin embargo, ha quedado sin estipular qu\u00e9 ocurre con la responsabilidad subsidiaria del consorcista por deudas del consorcio, lo cual podr\u00eda representar un problema para los terceros que contratasen con aquel en relaci\u00f3n al patrimonio de cada consorcio. A su vez, resulta problem\u00e1tica la posibilidad de aplicar la figura del concurso al consorcio como persona jur\u00eddica, generando inconvenientes de solidaridad entre los copropietarios.<\/p>\n Es importante destacar que el Nuevo C\u00f3digo define con precisi\u00f3n los conceptos de unidad funcional (art\u00edculo 2038), cosas y partes comunes (art\u00edculo 2040); cosas y partes necesariamente comunes y comunes no indispensables (art. 2041 y 2042); y cosas y partes propias (art. 2043). Tambi\u00e9n incorpora el consejo de propietarios, el cual existe en la realidad pero no ha sido regulado por la ley N\u00ba 13.512, y delimita sus funciones y lo faculta a ejercer la administraci\u00f3n en caso de vacancia o ausencia del administrador, debiendo convocar a asamblea dentro de los treinta (30) d\u00edas en el primer caso.<\/p>\n En relaci\u00f3n al sistema de gastos y contribuciones (es decir, a las expensas comunes y extraordinarias), el Nuevo C\u00f3digo incorpora una postura no incluida en la ley N\u00ba 13.512 y determina que el certificado de deuda emanado por el administrador tiene car\u00e1cter de t\u00edtulo ejecutivo. A su vez, tambi\u00e9n se ampl\u00eda la legitimaci\u00f3n del cobro de expensas a cualquier poseedor, usufructuario e inclusive un usurpador; siendo que el consorcio podr\u00eda elegir entre cobrarle las expensas al due\u00f1o de la unidad funcional o simplemente al que la ocupa.<\/p>\n – El derecho de tiempo compartido<\/span>: Este derecho real se encontraba regulado por la Ley N\u00ba 26.356. Actualmente, dicha ley ha sido derogada por el Nuevo C\u00f3digo, el cual se ocupa de regularlo de una manera m\u00e1s espec\u00edfica y clara para aminorar la cantidad de litigios en la materia.<\/p>\n El tiempo compartido se configura cuando uno o m\u00e1s muebles o inmuebles est\u00e1n afectados a su uso peri\u00f3dico y por turnos, para el alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industrio u otros fines; y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.<\/p>\n Es importante destacar que el Nuevo C\u00f3digo de forma precisa se ocupa de determinar los deberes de las partes involucradas (emprendedor, usuarios y administrador). A su vez, resulta elogiable que somete las relaciones que surgen como efecto del tiempo compartido a la regulaci\u00f3n de consumo.<\/p>\n Finalmente, debemos mencionar que el Nuevo C\u00f3digo modifica ciertos aspectos de derechos reales preexistentes en el C\u00f3digo Civil:<\/p>\n – Usufructo<\/span>: Con respecto al usufructo, excluye la figura del usufructo imperfecto y ampl\u00eda la constituci\u00f3n del usufructo perfecto a favor de persona jur\u00eddica al m\u00e1ximo de cincuenta (50) a\u00f1os.<\/p>\n – Derecho de habitaci\u00f3n<\/span>: El Nuevo C\u00f3digo contempla la posibilidad de constituir este derecho real a favor del conviviente sup\u00e9rstite. La diferencia con los casos de c\u00f3nyuge sup\u00e9rstite, el conviviente posee mayores limitaciones para poder configurar el derecho de habitaci\u00f3n, siendo que el art\u00edculo 527 del Nuevo C\u00f3digo determina que: (i) el conviviente sup\u00e9rstite debe carecer de vivienda propia; (ii) el plazo m\u00e1ximo de vigencia del derecho real correspondiente es de dos (2) a\u00f1os; (iii) este \u00faltimo tambi\u00e9n se extingue en caso de que su titular constituya nueva uni\u00f3n convivencial o contrajera matrimonio.<\/p>\n \u2022 Derechos reales de garant\u00eda<\/span>.<\/p>\n Con respecto a los derechos reales de garant\u00eda, el Nuevo C\u00f3digo contiene un cap\u00edtulo dedicado a disposiciones comunes que resultan aplicables a la hipoteca, la prenda y la anticresis (arts 2184 a 2204), facilitando la comprensi\u00f3n de los institutos y evitando repeticiones. Debemos mencionar que persiste la imposibilidad de constituir derechos reales de garant\u00eda judiciales, t\u00e1citos o legales, y testamentarios. Adem\u00e1s, se incluye la posibilidad de incluir dentro del monto del gravamen tanto el capital como los intereses y costas (art\u00edculo 2193).<\/p>\n En cuanto al derecho de anticresis, se habilita expresamente su constituci\u00f3n sobre bienes muebles registrables por el plazo m\u00e1ximo de cinco (5) a\u00f1os. Mientras tanto, para los bienes inmuebles rige un plazo que no puede exceder de diez (10) a\u00f1os.<\/p>\n Mientras tanto, el art. 2232 incorpora la prenda de cr\u00e9ditos lo cual es trascendente en materia negocial. Adem\u00e1s, se habilita la apropiaci\u00f3n del bien prendado del deudor por el acreedor, lo cual se presume salvo pacto en contrario. En consecuencia, los art\u00edculos 3223 y 3224 del Nuevo C\u00f3digo estipulan que es v\u00e1lida la cl\u00e1usula que autorice al acreedor a apropiarse de la prenda por la estimaci\u00f3n que de la prenda se haga al tiempo de vencer la deuda. Sin embargo, ser\u00e1 nula si dicha estimaci\u00f3n se realiza al tiempo del contrato. Finalmente, en el art\u00edculo 2229 se dispone que el valor de la prenda debe determinarse por un experto, ya sea que lo designen las partes por mutuo acuerdo o bien siguiendo un procedimiento de elecci\u00f3n preestablecido o, en su defecto, por decisi\u00f3n del juez a petici\u00f3n del acreedor. No obstante ello, se debate si ser\u00e1 posible pactar alg\u00fan mecanismo de fijaci\u00f3n de valor de la prenda en forma particular.<\/p>\n \u2022 Acciones posesorias y reales<\/span>.<\/p>\n El Nuevo C\u00f3digo en este aspecto se encarga de legislar la acci\u00f3n real reivindicatoria, (art. 2252); la acci\u00f3n real negatoria (art.2262); la acci\u00f3n real confesoria (art. 2264) y la acci\u00f3n de deslinde (art. 2266). A su vez, el Nuevo C\u00f3digo se ocupa de diferenciar con suma precisi\u00f3n la turbaci\u00f3n del desapoderamiento y la acci\u00f3n extrajudicial de las acciones posesorias judiciales (esto es, la acci\u00f3n de despojo y la acci\u00f3n de mantener la tenencia o la posesi\u00f3n).<\/p>\n Particularmente, es importante destacar que se ampl\u00eda la posibilidad de que quien intenta una acci\u00f3n real podr\u00e1 emplear las acciones posesorias en defensa de hechos o ataques posteriores por la cosa sobre la cual recaiga su derecho real, lo cual resulta de recabar jurisprudencia de la materia.<\/p>\n Finalmente, en cuanto a la legitimaci\u00f3n activa de acciones posesorias y reales, la reciente legislaci\u00f3n confiere las mismas tanto a poseedores como a tenedores. En consecuencia, quedan suprimidas todas las discusiones existentes sobre legitimaci\u00f3n, ampliadas adem\u00e1s en el art. 2245.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"